Skattedirektoratet har nylig avgjort at gevinst ved salg av én av fem utleieleiligheter ville være salg av driftsmiddel i næringsvirksomhet. En gevinst ved salg av leiligheten ville derfor være skattepliktig som personinntekt for utleier.
Skattyteren hadde lenge leid ut fire leiligheter og kjøpte i begynnelsen av 2010 en femte leilighet for utleie. Etter noen måneder fant han ut at han ville selge én leilighet og beholde fire. Skattedirektoratet kom til at skattyteren hadde drevet næringsvirksomhet i den korte perioden han hadde eid den femte leiligheten, og at gevinst ved salg av den ene leiligheten derfor var skattepliktig som personinntekt.
Kapitalinntekter og virksomhetsinntekter har lenge blitt beskattet ulikt. Mens kapitalinntekter bare er alminnelig inntekt, som beskattes med 28 %, vil inntekt av personlig drevet næringsvirksomhet kunne gi både toppskatt og trygdeavgift. Samlet sett kan skatten av næringsvirksomhet dermed komme opp i hele 51 %.
Etter den siste skattereformen, som trådte i kraft i 2006, ble skillet enda tydeligere. Det ble da innført en bestemmelse om at også gevinst ved salg av driftsmidler i næringsvirksomhet anses som personinntekt som gir grunnlag for toppskatt og trygdeavgift. Tidligere ble slike gevinster ansett som alminnelig inntekt med 28 % skatt.
Ved utleie av fast eiendom er det nødvendig å trekke grensen mellom utleie som bare er kapitalplassering og utleie som blir næringsvirksomhet. Er utleien å anse som næringsvirksomhet, vil gevinst ved salg av eiendelen bli ansett som personinntekt. I ligningspraksis er det lagt til grunn at utleie av fem eller flere boligenheter er å anse som næringsvirksomhet, mens utleie av fire boliger eller færre er kapitalplassering. Ved utleie av næringsarealer har grensen tradisjonelt gått ved 500 kvadratmeter utleieareal. Det er imidlertid viktig å merke seg at grensene er veiledende og at også utleie av færre leiligheter/mindre areal kan være næringsvirksomhet hvis aktiviteten er høy nok.
Et annet eksempel har vi der to personer har anskaffet noen utleieleiligheter i fellesskap. Hvis de først eier fire leiligheter sammen for utleie, anses dette som en kapitalplassering i sameie. Erverver de imidlertid en femte leilighet i fellesskap, oppstår det en felles næringsvirksomhet. En slik felles næringsvirksomhet er, i henhold til selskapslovens definisjoner, å anse som et ansvarlig selskap (ANS). Det er da en betydelig risiko for at de to sameierne vil bli ansett for å ha overdratt samtlige leiligheter til ANS’et slik at latent gevinst knyttet til samtlige leiligheter kommer til beskatning.
Slike dramatiske konsekvenser kan unngås hvis man strukturerer investeringen på en mest mulig skatteeffektiv måte allerede fra starten. Her bør man ta en runde med en skatterådgiver før man gjør endringer i en investeringsportefølje.
Svein Egil L. Heikvam
seh@forsberglaw.no
