Høyesterett har nylig fastslått at «sale and lease back»-avtaler må sikres rettsvern hvis de skal stå seg mot selgers konkursbo. Rettsvernskravene for løsørekjøp er presisert og skjerpet.
En kjøper må etablere rettsvern for sitt erverv hvis han skal være sikret mot selgers kreditorer. Ved overdragelse av fast eiendom er det tinglysing som er den normale måten å sikre rettsvern på. For løsøre etableres rettsvern normalt ved overlevering til kjøper.
I 2018 måtte et konsern som drev virksomhet innen anleggsbransjen, foreta en reorganisering for å sikre videre finansiering. Deler av maskinparken ble solgt fra ett konsernselskap til et annet, og kjøpesummen ble gjort opp ved at kjøperselskapet dekket lønn til de ansatte i selgerselskapet. Kort tid etter ble det inngått en leieavtale, der utstyret ble leid tilbake til selger som fortsatt skulle benytte dette i sin virksomhet. Maskinene og utstyret forble hos selger hele tiden.
Transaksjonene ble utført i samsvar med reglene i aksjelovens § 3-8. Det ble dermed innhentet verdivurdering og utarbeidet revisorbekreftet redegjørelse for transaksjonen, og overdragelsen ble godkjent i generalforsamlingene og meldt til Foretaksregisteret.
En drøy måned etter transaksjonene ble det selgende selskapet tatt under konkursbehandling. Konkursboet la til grunn at maskinene og utstyret hørte boet til. Etter forhandlinger ble det inngått et forlik mellom konkursboet og kjøperselskapet som påførte kjøperselskapet et tap. Det ble derfor reist sak mot kjøperselskapets advokat med krav om erstatning for mangelfull rådgivning.
Høyesterett kom (under dissens 4-1) til at det ikke var etablert rettsvern for kjøperselskapet. Skulle rettsvern ha vært etablert, måtte kjøper ha fratatt selger rådigheten over maskinene og utstyret, i hvert fall for en periode. Dette selv om det dreide seg om hundrevis av maskiner og utstyr som alle befant seg på anleggsplasser og hvor det å fjerne utstyret fra byggeplassene ville innebære kontraktsbrudd overfor byggherrene. Høyesterett drøftet ikke hvor lenge utstyret måtte ha vært fratatt selger for at rettsvern skulle ha vært etablert.
Mindretallet i Høyesterett kom til at det var etablert rettsvern ettersom avtalene var reelle, salgsgjenstandene var identifiserte, selger hadde ikke rett til å råde over utstyret ut over retten som fulgte av leieavtalen og det var sikret gode bevis for transaksjonen gjennom registrering i regnskaper og offentlige registre. Den dissenterende dommeren uttalte at i «en situasjon med salg og tilbakeleie, hvor fratakelse av den fysiske rådigheten ellers ikke er en naturlig del av transaksjonen, mener jeg mye taler for at dette er tilstrekkelig.» De øvrige fire dommerne var imidlertid ikke enig i dette. Rettstilstanden er dermed nå at selger må fratas rådigheten over utstyret ved sale and lease back-transaksjoner for at kjøper skal ha rettsvern mot selgers kreditorer.
Antagelig er det inngått en rekke «sale and lease back»-avtaler hvor rettsvern ikke er riktig etablert. For slike avtaler bør det tas skritt for å sikre at kjøper har fått det nødvendige rettsvernet.
Svein Egil Heikvam
seh@forsberglaw.no
