Høyesterett har nylig fastslått at eiendommen til en kjøper som ikke hadde tinglyst kjøpet, men som hadde brukt eiendommen som sin egen i hevdstiden på 20 år, ikke kunne beslaglegges av selgers kreditorer.
Spørsmålet for Høyesterett var om en kjøper som ikke hadde tinglyst kjøpet av eiendommen, men som hadde eid den i hevdstiden på 20 år, hadde rettsvern overfor selgers bank. Banken hadde tatt utlegg i eiendommen der selger fortsatt sto som hjemmelshaver.
Utgangspunktet for problemstillingen er bestemmelsene i tinglysingslovens §§ 20 og 21. I § 20 er det bestemt at et tinglyst rettserverv går foran rettserverv som ikke registrert samtidig eller tidligere. Dette innebærer at f.eks. boliglånsbanken ikke vil utbetale boliglånet uten at det blir sørget for at tidligere heftelser blir slettet, og at bankens pantobligasjon blir tinglyst før andre nye heftelser. Etter § 21 gjelder et unntak for ikke tinglyste eldre rettserverv som er “stiftet ved rettshandel” dersom den som tinglyser et nyere rettserverv kjente eller burde kjenne den eldre retten da hans erverv ble tinglyst. En kjøper som tinglyser eiendommen, men som kjenner til en ikke tinglyst bruksrett, må derfor respektere bruksretten selv om den ikke er tinglyst.
Utleggspant stiftet etter begjæring fra en kreditor er ikke en rett ervervet ved “rettshandel”. Dersom en kjøper ikke har tinglyst kjøpet av en fast eiendom og selgers kreditorer begjærer utleggspant, spiller det derfor ingen rolle for kreditors rett om han kjente til at kjøper er den reelle eier av eiendommen. Dette kalles for kreditorekstinksjon og innebærer altså at kjøpers rett til en eiendom han har kjøpt og betalt kan bli ekstingvert – utslettet – av selgers kreditorer dersom han ikke har sørget for å tinglyse kjøpet. En kjøper får dermed ikke rettsvern mot tredjemann før han har tinglyst hjemmel til eiendommen.
En annen form for rettserverv av fast eiendom er hevd. Vilkårene for å hevde fast eiendom er at hevderen i god tro har brukt eiendommen som sin egen i 20 år. Dersom hevdsvilkårene er oppfylt, får hevderen rettsvern uten tinglysing fra den dagen hevdstiden er oppfylt. Det er da lite logisk at en kjøper som vitterlig har kjøpt og betalt eiendommen og brukt den som sin egen i 20 år, skal stilles dårligere overfor den tidligere eiers kreditorer enn en hevder som i utgangspunktet ikke har hatt noen rett til eiendommen.
Tinglysingsloven regulerer ikke spørsmålet om en kjøper som ikke har tinglyst kjøpet, men oppfyller kravet til bruk i hevdstiden på 20 får rettsvern på lik linje med en hevder. I juridisk teori har dette vært omtalt som selvstendig rettsvernshevd, altså at kjøper ikke hevder selve eiendomsretten – den har han kjøpt – men derimot hevder rettsvern for kjøpet. I relevante forarbeider er spørsmålet om selvstendig rettsvernshevd berørt, men uten at det gis noe klart svar.
Høyesteretts flertall (4 – 1) fant at en kjøper kan hevde selvstendig rettsvern uten tinglysing. Mindretallet mente at det ikke var slik adgang og viste til tinglysingslovens ordlyd og til at det var en lovgiveroppgave å ta stilling til dette.
Selv om det nå er fastslått at en kjøper kan hevde rettsvern, er det fortsatt klokt av en kjøper å tinglyse hjemmel til eiendommen, selv om dette innebærer 2,5 prosent dokumentavgift. I hevdstiden på 20 år er jo kjøper prisgitt selgers økonomiske situasjon og risikerer utleggsbegjæring fra hans kreditorer.
Per Forsberg
pf@forsberglaw.no
