Regjeringen har sendt et forslag om å forby eksklusive leieavtaler og negative servitutter i dagligvaremarkedet på høring. Forslaget skal bedre konkurransen i dagligvaremarkedet ved å gjøre det lettere for nye aktører å etablere seg.
Forslaget er en del av myndighetenes arbeid med å bedre konkurransesituasjonen i dagligvaremarkedet. I 2017 fikk Næringsdepartementet en rapport om konkurransesituasjonen i dagligvaremarkedet. Rapporten ble bl.a. fulgt opp i dagligvaremeldingen som ble lagt frem for Stortinget i 2020. I rapporten ble begrenset tilgang til attraktive lokaler pekt på som en av flere årsaker til den begrensede konkurransen i dagligvaremarkedet.
Tilgangen til attraktive lokaler kan begrenses av at det avtales og ofte tinglyses heftelser på eiendommer som hindrer etablering av dagligvarebutikk i lokalene. Dette er såkalte negative servitutter. Tilgangen kan også begrenses gjennom eksklusive leieavtaler, f.eks. ved at en dagligvareaktør avtaler med utleier at andre lokaler i samme område ikke skal leies ut til dagligvare, eller ved at en dagligvareaktør som utleier bestemmer at utleide lokaler ikke kan benyttes til dagligvarevirksomhet.
På denne bakgrunn har Konkurransetilsynet fått i oppdrag å kartlegge bruken av negative servitutter i dagligvaremarkedet. Kartverket avdekket at det frem til 2020 var tinglyst 372 negative servitutter knyttet til dagligvareaktørene. Av disse hadde 363 en varighet på mer enn 10 år, og ifølge høringsnotatet var de fleste evigvarende. Bruken av eksklusivitetsavtaler har ikke vært undersøkt da leieavtalene normalt ikke er offentlig tilgjengelige.
Næringsdepartementets forslag går ut på å forby både eksisterende og fremtidige negative servitutter og eksklusivitetsavtaler.
Eksisterende servitutter og eksklusivitetsavtaler foreslås å være forbudt når de «isolert eller som del av et nettverk av servitutter og eksklusive leieavtaler hindrer etablering av konkurrerende dagligvarevirksomhet». I høringsnotatet fremstår det som om departementet mener negative servitutter og eksklusivitetsavtaler utgjør et nettverk, og at dette nettverket hindrer etablering av konkurrerende virksomheter. I praksis vil det antagelig oppstå spørsmål både om når en servitutt eller eksklusivitetsavtale anses å være del av et nettverk, og om servitutten, eksklusivitetsavtalen og/eller nettverket hindrer etablering av konkurrerende virksomhet.
For servitutter og eksklusivitetsavtaler som inngås etter at forbudet trer i kraft, foreslår departementet et forbud når servitutten eller eksklusivitetsavtalen «hindrer etablering av konkurrerende virksomhet, og når rettighetshaver driver dagligvarevirksomhet og har en markedsandel på over 50 % i det relevante markedet». Det «relevante markedet» er definert som lokaler med en kjøreavstand på 10 minutter.
I høringsnotatet har departementet stilt en rekke spørsmål som det ønsker å få avklart gjennom høringsrunden. Bl.a. ønsker departementet tilbakemeldinger på om det bør oppstilles nærmere bestemte kriterier for når en negativ servitutt eller eksklusivitetsavtale er ulovlig eller om det skal være krav om en viss markedsandel. Departementet har også bedt om tilbakemeldinger om hvorvidt en veileder kan være tilstrekkelig, og også om det skal innføres opplysningsplikt når nye negative servitutter eller eksklusivitetsavtaler inngås.
Hvordan den endelige utformingen av forbudet blir, gjenstår dermed å se. Aktørene i dagligvaremarkedet, både utleiere og leietagere, bør imidlertid være forberedt på at et forbud vil komme. Da kan det oppstå interessante diskusjoner om hvorvidt forbudet griper inn i den private eiendomsretten, og mer praktisk – om hvilke virkninger forbudet skal få mellom f.eks. en leietager og utleier når eksklusiviteten var sentral i forhandlingene.
Tonje Nesheim
tn@forsberglaw.no
