Offentlige virksomheter har noen særtrekk som utleier bør ha et bevisst forhold til ved avtaler med slike leietagere. Her er noen forhold som utleiere bør passe på.
Leietagers avgiftspliktige status har betydning for utleiers fradragsrett for merverdiavgift. Utleier har normalt rett til å trekke fra inngående mva på kostnader forbundet med kjøp, bygging, vedlikehold og drift av fast eiendom som brukes av en avgiftsregistrert leietager. Muligheten for fradrag påvirker utleiers byggekost, og spørsmålet har også betydning for beregning av husleien.
Privat eller offentlig leietager, stat eller kommune?
Det samme gjelder ved utleie til offentlig leietager, men da basert på om leietager har kompensasjonsrett for merverdiavgift. Ved utleie til kommunal eller fylkeskommunal leietager vil utleier kunne fradragsføre merverdiavgift og beregne merverdiavgift på husleie og felleskostnader, fordi slike leietagere har kompensasjonsrett. Statlige leietagere er derimot ikke omfattet av kompensasjonsordningen.
NAV er eksempel på en offentlig leietager som er en kombinasjon av kommunal og statlig virksomhet. Ved utleie til slik bruk vil det ofte være en fordel om leiekontrakten inngås med NAV ved kommunen, med fremleie til den statlige delen av virksomheten.
Investeringer og tilpasninger av leieobjektet – husleie eller lån?
Det senere årene har mange offentlige etater inngått leiekontrakt med private aktører. Ved avtaleinngåelsen eller senere i leieforholdet kan det oppstå behov for oppgraderinger eller tilpasninger av leieobjektet. Spørsmålet er om slike investeringer skal klassifiseres som utlegg som betales som del av husleien eller som et lån. En variant av denne problemstillingen kom på spissen i den mye omtalte NSM-saken.
Ved å inkludere kostnadene til leietagertilpasninger i husleien betaler leietager en samlet pris som dekker både leie og tilleggsinvesteringer. Dette er vanlig ved næringsleie og omtales som investeringsleie. Utleier bærer i disse tilfellene risikoen for og eier investeringen.
Dersom leietager mottar tilskudd fra utleier til å dekke investeringene, oppstår det spørsmål om tilskuddet skal anses som et lån og hvordan dette eventuelt skal tilbakebetales. Det er også nødvendig å avklare hvem som er eier av investeringen. Dette gjelder også dersom det opptas et særskilt lån for investeringen.
Klassifiseringen av investeringene, enten som del av husleien eller som lån, kan ha stor betydning. For Staten innebærer Grunnlovens forbud mot låneopptak et opplagt hinder. Andre problemstillinger gjelder hvilken rente utleier skal benytte. Vanlig avkastningskrav tilsvarende eiendommen, eller lånerente basert på grad av sikkerhet og tid for nedbetaling?
OPS-avtaler – leieforhold eller kjøp?
Offentlig-privat samarbeid (OPS) er en finansierings- og driftsmodell for oppføring av offentlige bygg som ofte benyttes for skoler, helseinstitusjoner og infrastruktur. For skolebygg kan en OPS-modell innebære at en privat aktør finansierer, bygger og vedlikeholder skolen over en avtalt periode, mens den offentlige leietageren betaler en årlig sum for å bruke bygget. Summen dekker både bruk og tilbakebetaling av investeringen. En lang bruks-/leieperiode sikrer forutsigbarhet for leietager. Etter avtaleperiodens utløp kan eiendommen overføres til det offentlige eller kontrakten kan forlenges eller reforhandles.
Grensen mellom leie og kjøp i en OPS-modell kan være flytende. I tradisjonelle leieforhold betaler leietager for en bruksrett over en fastsatt periode uten å få eierskap. I OPS-avtaler er avtales det ofte at det offentlige kan overta eiendommen vederlagsfritt eller til en symbolsk sum etter et lengre leieforhold. Forholdet kan derfor også vurderes som en avtale om kjøp på avbetaling.
Dette var tema i en rettskraftig dom fra Oslo tingrett (TOSL-2022-48983) som gjaldt oppføring og utleie av et arkivbygg fra det private selskapet IKA Kongsberg til en interkommunal sammenslutning (IKS). IKS skulle leie bygget i 25 år og deretter overta det vederlagsfritt. Leieprisen var tilpasset finansieringen av bygget. Skatteetaten mente at avtalen i realiteten var en avtale om salg av fast eiendom på kreditt og tilbakeførte fradragsført merverdiavgift i IKA Kongsberg. Retten måtte ta stilling til om det forelå salg eller utleie og fant at avtalen var en avtale om salg på avbetaling. Retten la avgjørende vekt på at en leieavtale, herunder finansiell leasing, kjennetegnes ved at leietager ikke blir eier ved utløpet av leietiden. Retten fant at slike avtaler ikke kunne anses som «finansiell leasing» og utleie, men som kjøp.
IKA Kongsberg hadde gitt tilstrekkelige opplysninger til skattekontoret, og Skatteetaten hadde dermed ikke endringsadgang.
Maj Hines
mh@forsberglaw.no
