Utbyggere som regner med at eldre villaklausuler i praksis alltid er bortfalt når utbygging skjer i overensstemmelse med reguleringsplan, bør tenke seg om en gang til. Høyesterett kom nylig til at bygging av boligblokker på en villatomt i strid med en villaklausul medførte erstatningsansvar selv om det ikke forelå økonomisk tap.
Bakgrunnen for saken var at entreprenørfirma hadde fått godkjent en privat reguleringsplan for fire tre- og fireetasjes boligblokker på en større villatomt. Tomten og en rekke andre villaer i området var underlagt en negativ strøksservitutt fra 1911 som bare tillot villamessig bebyggelse på høyst to etasjer. En av naboene protesterte og advarte entreprenøren om at utbygging ville være i strid med villaklausulen.
Oslo kommune tok ikke protester mot reguleringsplanen til følge fordi servitutten dreide seg om private rettighetsforhold. Etter at rammetillatelse ble gitt, begjærte naboen midlertidig forføyning med krav om å stoppe utbyggingen og fikk medhold av Oslo byfogdembete. Etter anke til lagmannsretten fikk imidlertid entreprenøren medhold. Naboen reiste deretter søksmål for Oslo tingrett med krav om at entreprenøren skulle nektes å bygge i samsvar med utbyggingsplanen. Kort tid deretter fikk entreprenøren igangsettingstillatelse og satte i gang byggingen. Etter kort tid frifant tingretten entreprenøren, men under adskillig tvil.
Naboen anket til lagmannsretten, som under tvil fant at byggingen hadde vært i strid med servitutten. Saken ble anket til Høyesterett, og der gjaldt anken bare spørsmålet om servitutten var bortfalt som følge av at den var i strid med reguleringsplanen. Det var altså rettskraftig avgjort at servitutten ikke var bortfalt på grunn av den generelle utviklingen i området. Høyesterett kom i 2008 til at servitutten ikke var bortfalt fordi den delvis var i strid med reguleringsplanen. Dermed var det rettskraftig avgjort at entreprenøren hadde bygget i strid med villaklausulen.
Deretter reiste naboen ny sak med krav om erstatning sammen med noen andre naboer. I tingretten ble han tilkjent fire millioner i erstatning, mens han i ankesaken i lagmannsretten ble tilkjent et adskillig mer beskjedent beløp på kr. 700 000,- for ikke-økonomisk tap. Lagmannsretten fant det ikke dokumentert at naboen hadde hatt et økonomisk tap.
Naboen ga seg ikke og anket til Høyesterett. Anken gjaldt rettsanvendelsen over krav om erstatning etter servituttlovens § 17 og kompensasjon etter ulovfestede berikelsesregler. Høyesterett kunne ikke prøve spørsmålet om erstatning for økonomisk tap fordi det ikke var anket over faktum.
Høyesterett tilkjente naboen en erstatning på kr. 1,5 millioner for ikke-økonomisk tap og dessuten saksomkostninger. Avgjørende for Høyesterett var at servituttlovens § 17 ikke bare skal verne rettighetshaver mot økonomisk tap, men også for ulemper av ikke-økonomisk karakter. Erstatningsbestemmelsen i servituttlovens § 17 bygger på reparasjons- og prevensjonshensynet. Naboen hadde derfor krav på å få reparert krenkelsen av sine ideelle bointeresser i form av utsikt, beskyttelse mot innsyn og gode solforhold.
Per Forsberg
pf@forsberglaw.no
