Sameiere i boligsameier må betalefor utskifting av en heis de ikke selv har nytte av – selv om de selv ikke har heis i sitt bygg. Det har Høyesterett nylig slått fast, men riktignok med stemmetallet 3 -2.
Saken gjaldt en tvist mellom Sameiet Gregers Grams vei og noen sameiere som hadde leiligheter i bygg uten heis om hvorvidt de måtte være med på å dekke utgifter til utskifting av heisen etter en brann i et annet bygg i sameiet. Sameiet består av fire bygg med heis med fire etasjer i hvert bygg og, og tre blokker uten heis med tre etasjer i hvert bygg.
Blokkene i sameiet ble oppført i 1971 – 73. Vedlikehold av heisene hadde etter praksis i sameiet alltid blitt dekket av alle seksjonseierne etter sameiebrøken. Nå dreide deg seg imidlertid om en utskifting av heisen, hvor prisen begynte å nærme seg kostnaden ved nyinstallasjon. Mesteparten av kostnaden ville bli dekket av oppsparte midler i sameiet slik at innkalt kostnad pr. seksjonseier kun var noen få tusen kroner. Men det var ventet at øvrige heiser måtte skiftes ut om ikke lenge, og dette var ventet å medføre innkalling av mellom 80 000 og 120 000 kroner for hver seksjonseier uten heis.
På det avgjørende årsmøtet stemte samtlige 18 seksjoner uten heis mot at det skulle innkalles kapital etter sameiebrøken fra alle seksjonseiere. 26 seksjonseiere stemte for, samtlige fra bygg med heis. Én seksjonseier nektet å innbetale sin del. Sameiet saksøkte seksjonseieren, som reiste motkrav om at han ikke var ansvarlig for hverken investering i eller drift av eksisterende heiser. Flesteparten av seksjonseierne i bygg uten heis tiltrådte motkravet.
Avgjørende for saken var eierseksjonslovens § 23, som fastslår at som hovedregel skal kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, som hovedregel fordeles mellom alle sameierne etter sameiebrøken. Slik må det være for at det ikke skal oppstå gjentatte konflikter om hvem som skal betale for vedlikehold av f.eks. ganger og andre fellesområder.
Litt mindre opplagt er det hvis det dreier seg om f.eks. vedlikehold eller opparbeidelse en felleshage hvor bare endel av sameierne har adgang, eller av balkonger hvor den enkelte seksjonseier har eksklusiv adgang. Eierseksjonslovens § 23 inneholder derfor en unntaksregel om at kostnadene likevel kan fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet dersom ”særlige grunne” taler for det.
Høyesteretts flertall fant ut fra uttalelser i forarbeidene til eierseksjonsloven at unntaksregelen må tolkes snevert, og at den i hovedsak bare kan anvendes der det er tale om kostnader ved nye tiltak. Dette innebærer at dersom det hadde vært snakk om installasjon av nye heiser i bygg som ikke tidligere hadde hatt heis – men kun i byggene med fire etasjer – ville unntaksregelen nokså klart ført til at sameierne i bygg uten heis hadde sluppet å dekke en andel av installasjonskostnadene.
Per Forsberg
pf@forsberglaw.no
