Nord-Gudbrandsdal tingrett måtte nylig ta stilling til et spesielt spørsmål – kan spøkelser utgjøre en mangel ved en eiendom? Nei svarte retten. Årsak? Det var ikke mulig å bevise at det fins spøkelser.
Kort tid etter å ha kjøpt et hus ble kjøperen gjort oppmerksom på at det spøkte i huset. En tidligere leietager hadde opplevd en rekke mystiske hendelser. Kjøperen tok med en person med spesielle evner på befaring, og denne personen ga uttrykk for at det var gjenferd der. Kjøperen nektet deretter å betale kjøpesummen, og selgeren tok saken inn for retten. Kjøperen anførte at det var en mangel ved eiendommen at selgeren ikke hadde opplyst at det spøkte i huset.
Utgangspunktet ved kjøp og salg av eiendom er at når selgeren aksepterer kjøperens bud, skal begge parter oppfylle avtalen. Bare i tilfeller hvor det foreligger en vesentlig mangel, kan kjøpet heves. Ved kjøp av fast eiendom regnes det som en mangel at kjøperen ikke får opplysninger om omstendigheter ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få.
Retten fant at selgeren visste at andre hadde opplevd mystiske hendelser i huset, og retten mente at kjøperen hadde interesse av å få opplysninger om de mystiske hendelsene. Så langt kunne det tyde på at kjøperen ville gis medhold. Men retten tok deretter stilling til det grunnleggende spørsmålet, nemlig hva er det som i det hele tatt kan utgjøre en mangel.
Normalt er det fysiske forhold ved en eiendom som utgjør en mangel.
Dersom selgeren f.eks. kjenner til en skjult vannlekkasje, skal kjøperen få vite om den. Men kjøperen kan også ha krav på å få opplysninger om hendelser som har skjedd på en eiendom, f.eks. om det har skjedd drap eller andre ubehagelige hendelser på eiendommen. Dette var tilfellet da Orderud-gården ble solgt. Kjøperen kjente ikke til drapene som hadde skjedd der, og fikk medhold i at dette var opplysninger selgeren skulle gitt.
Tingretten mente imidlertid at det avgjørende var om hendelsene på eiendommen kunne bevises eller ikke, og fant at selgerens opplysningsplikt måtte begrenses til hendelser som kunne etterprøves. Kjøperen kunne ikke bevise at det var spøkelser i huset han hadde kjøpt, og retten konkluderte med at selgeren ikke hadde opplysningsplikt om ”en mulig omstendighet som det ikke en gang er allmenn aksept for at eksisterer i det hele tatt. Noen tror på spøkelser – andre gjør det ikke.”
Det forelå dermed ingen mangel, og kjøperen måtte betale kjøpesummen.
Tonje Nesheim
tn@forsberglaw.no
