Høyesterett har nylig avgjort en sak hvor et boligsameie krevde erstatning av en entreprenør selv om ansvarsperioden etter bustadoppføringslova var utløpt. Det er en viss adgang til erstatning utenfor kontrakt, men adgangen er begrenset.
Saken gjaldt et boligkompleks hvor det etter 12 år viste seg å være mangler ved en rekke av vinduene. Etter bustadoppføringslova kunne boligsameiet reklamere over mangler. På grunn av tiden som var gått, var entreprenørens erstatningsansvar etter loven og kontrakten i utgangspunktet forlengst foreldet. Boligsameiet krevde derfor erstatning utenfor kontrakt etter de alminnelige erstatningsrettslige regler. For erstatningskrav utenfor kontrakt gjelder en tilleggsfrist for foreldelse på ett år etter at skadelidte oppdaget eller burde oppdaget skaden.
Entreprenøren protesterte mot dette, og pekte bl.a. på at ansvarsfordelingen mellom entreprenør og byggherre er nøye regulert i bustadoppføringslova og i byggekontrakter. Dersom entreprenøren skulle bli erstatningsansvarlig utenfor kontrakt etter alminnelige erstatningsrettslige regler, ville det forstyrre den finmaskede reguleringen i lov og kontrakt.
Høyesterett slo fast at det er et visst rom for at entreprenører og andre ansvarlige etter plan- og bygningsloven kan bli erstatningsansvarlige selv om ansvaret etter lov og kontrakt er utløpt. Erstatningsansvaret utenfor kontrakt kan medføre at ansvaret utvides i tid, og strekker seg lenger enn det ville gjort etter lov og kontrakt.
Høyesterett baserte avgjørelsen sin på tre tidligere høyesterettsavgjørelser mot bl.a. en arkitekt og en byggeleder. Et eventuelt erstatningsansvar utenfor kontrakt skulle ifølge de tidligere avgjørelsene bygge på «en bredere avveining» av tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet, beskyttede interesser og håndhevingssynspunkter. Det var uklart hvordan denne vurderingen skulle skje.
Høyesterett pekte på at den «bredere avveiningen» var streng. Det skal dermed mye til for at en entreprenør eller annen ansvarlig blir erstatningsansvarlig utenfor kontrakt. Bakgrunnen for at vurderingen er streng, er den finmaskede reguleringen i lov og kontrakt. Høyesterett ga uttrykk for at erstatning utenfor kontrakt skal fungere som et sikkerhetsnett.
For at entreprenøren skulle kunne være erstatningsansvarlig utenfor kontrakt, må tredjemann ha blitt påført et betydelig tap og være satt i en vanskelig situasjon. Videre må det foreligge et grovt pliktbrudd. Høyesterett pekte på at ansvar særlig kan være aktuelt dersom pliktbruddet har betydning for sikkerhet og helse.
I den aktuelle saken tilsvarte kostnadene til utbedring av vinduene ca. 0,3 % av den opprinnelige byggekostnaden. Dette var ikke et betydelig tap som satt boligsameiet i en vanskelig situasjon. Høyesterett frifant derfor entreprenøren.
Tonje Nesheim
tn@forsberglaw.no
