Ved oppføring av boliger må ferdigstillelsestidspunktet angis klart i avtalen dersom forbruker automatisk skal kunne kreve dagmulkt ved fristoverskridelse. I motsatt fall må retten til dagmulkt avgjøres ut fra en skjønnsmessig helhetsvurdering.
Etter bustadoppføringslovas § 10 har selger plikt til å overholde de frister for ferdigstillelse som er avtalt. Dersom selger ikke gjør dette, kan en forbruker kreve dagmulkt etter § 18. Høyesterett tok nylig stilling til hva som utløser fristen for dagmulkt i to dommer.
I ”Nye Major”-dommen var det avtalt at selger ”tar sikte på ferdigstillelse av boligen 2. halvår 2007”; her ble leilighetene overtatt i første halvdel av 2009. I ”Krusesgate”-dommen var det avtalt at boligene ”er planlagt innflytningsklare i løpet av 3. kvartal 2007”. Her skjedde overtagelse i oktober 2008. I begge sakene fant Høyesterett at tidspunktet for ferdigstillelse ikke var klart nok angitt til at dette i seg selv utløste plikt til å betale dagmulkt.
En forbruker er likevel ikke henvist til å vente på boligen på ubestemt tid, selv om det ikke er fastsatt en klar frist. Dagmulkt kan også kreves dersom selger ikke overholder den generelle plikten til forsvarlig framdrift. Høyesterett vurderte i begge sakene om det var grunnlag for dagmulkt på dette grunnlaget.
I ”Nye Major” var årsaken til forsinkelsen problemer med å finne en entreprenør til å utføre arbeidet. I den aktuelle tidsperiode var det press i markedet, og det var vanskelig å få inn anbud. Kjøper hevdet at selger hadde et generelt kontrollansvar, men Høyesterett fant at det ikke kunne sies å foreligge et slikt generelt ansvar hverken etter lovens ordlyd eller lovens forarbeider. Høyesterett fant ut fra den konkret vurdering som da måtte gjøres, at det ikke var grunnlag for å si at fremdriften var uforsvarlig, og det forelå derfor ikke rett til dagmulkt.
I ”Krusesgate” var forholdet at det i slutten av september 2007 ble utstedt stoppordre fra plan- og bygningsetaten. Bakgrunnen var at det var foretatt utskifting av vinduer i strid med reguleringsbestemmelsene, og at arkitektfirmaet ikke hadde omtalt utskifting av vinduer i søknaden. Her var forsinkelsen direkte relatert til en feil fra en som selger heftet for, og Høyesterett fant da at det forelå ansvarsgrunnlag basert på uaktsomhet.
Dommene er avklarende i den forstand at det kreves helt tydelig angivelse av fristen for ferdigstillelse og overtagelse for at det automatisk skal foreligge rett til dagmulkt. Er dette ikke tilfelle, må det vurderes om selger med tilstrekkelig aktsomhet har sørget for at prosjektet ikke trekker ut lenger i tid enn det som med rimelighet kan kreves.
Thor Christian Moen
tcm@forsberglaw.no
