Avhendingsloven regulerer selgers og kjøpers rettigheter og plikter ved kjøp og salg av fast eiendom.
Fra 1. januar 2022 ble flere bestemmelser i loven endret. Artikkelen gir en oversikt over de mest sentrale bestemmelsene i loven, samt de viktigste endringene.
1. Generelt om avhendingsloven og lovens virkeområde
Avhendingsloven regulerer ikke bare selgers og kjøpers rettigheter og plikter ved ordinært kjøp og salg. Både frivillig salg, bytte eller gave omfattes av loven.
Utgangspunktet ved kjøp og salg av fast eiendom er at avtalen mellom partene regulerer forholdet. Dersom avtalen ikke regulerer spørsmålet, må man falle tilbake på loven. Det er imidlertid ikke alltid man kan avtale seg bort fra loven. Dette gjelder særlig i enkelte tilfeller ved forbrukerkjøp dersom det er tale om endringer til ugunst for forbrukeren.
Utgangspunktet i norsk rett ved inngåelse av avtaler er formfrihet, som innebærer at avtaler kan inngås både muntlig og skriftlig. Dette gjelder også for avtaler etter avhendingsloven, men dersom en av partene krever det, må avtalen settes opp skriftlig.
2. Endringer fra januar 2022
Fra 1. januar 2022 ble avhendingsloven endret på flere sentrale punkter, i tillegg til at en ny forskrift om krav til tilstandsrapporter trådte i kraft. Formålet med lovrevisjonen var å minske konflikter i forbindelse med boligsalg, samt å sikre tryggere bolighandel.
Lovendringene styrker kjøpers rettigheter ved avhending og skyver mer av risikoen over på selger, blant annet ved at selgers vern mot mangelskrav svekkes. Det er imidlertid fortsatt mulig for selger å tegne boligselgerforsikring for å avbøte noe av dette.
Endringene gjelder kun for avtaler inngått fra og med 1. januar 2022. Dersom man har kjøpt eller solgt bolig før dette tidspunktet, er det den gamle loven som kommer til anvendelse for denne avhendingen.
3. Gjennomføring av avhendingen
Lovens § 2-3 regulerer tidspunktet for når kjøper kan kreve overtagelse av eiendommen og få skjøte til den. Dersom kjøper har oppfylt sine plikter etter avtalen, kan kjøper kreve skjøte av selger samt overta bruken av eiendommen ved det tredje månedsskiftet etter at avtalen ble bindende.
Kjøpers hovedforpliktelse er å betale kjøpesummen, men kjøper kan også ha påtatt seg ytterligere forpliktelser ved avtalen. Utgangspunktet er at overtagelse skjer på det tidspunkt som er avtalt mellom partene, og bestemmelsen gjelder derfor bare dersom det er inngått en bindende avtale uten at partene er enige om overtagelsestidspunkt.
I § 2-4 er det gitt regler om risiko for eiendommen. Risikoen går over på kjøper ved overtagelse, eller når kjøper kunne overtatt bruken av eiendommen. Etter risikoens overgang plikter kjøper fortsatt å betale kjøpesummen hvis eiendommen blir ødelagt eller skadet av en hendelse som enten skyldes kjøper eller en annen hendelse som selger ikke svarer for. Dette kan være en tilfeldig hendelse, for eksempel brann eller uvær, eller hendelser hvor det ikke er mulig å fastslå årsaken til skaden.
4. Mangelsbestemmelser
4.1. Hovedregel om mangler og generelle krav til tilstanden
Hovedregelen om mangler følger av § 3-1. Det foreligger en mangel ved eiendommen dersom den ikke er i overensstemmelse med de krav til kvalitet, utrusting og annet som følger av avtalen mellom kjøper og selger.
Det er tidspunktet for risikoens overgang, se ovenfor om § 2-4, som legges til grunn for vurderingen av om det foreligger mangel.
Ved endringen 1. januar 2022 ble § 3-1 fjerde ledd tilføyd. Bestemmelsen innfører en minsteterskel for mangelskrav. Kjøperen må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kr, med mindre annet følger av loven.
Lovens § 3-2 oppstiller generelle krav til tilstanden og supplerer § 3-1. Bestemmelsen ble endret ved lovrevisjonen.
4.2. Lovfesting av abstrakt mangelsbegrep
Den nye § 3-2 første ledd lovfester anvendelse av det abstrakte mangelsbegrepet ved salg av eiendommer. Dette innebærer at eiendommen har en mangel hvis den ikke samsvarer med det kjøper kunne forvente.
4.3. Selgers mangelsansvar ved arealsvikt
§ 3-3 gjelder selgers mangelsansvar ved arealsvikt. Etter bestemmelsen utgjør det ikke en mangel dersom eiendommen har mindre grunnareal enn kjøperen hadde regnet med, med mindre arealet er vesentlig mindre enn det selger eller selgers medhjelpere har opplyst, eller disse har opptrådt særlig klanderverdig.
4.4. Selgers informasjonsplikt
Selger har en informasjonsplikt overfor kjøper til å gi korrekte og fullstendige opplysninger. Bestemmelser om mangler som følge av manglende og uriktige opplysninger følger av henholdsvis § 3-7 og § 3-8.
4.5. Som den er-forbehold fjernes
I § 3-9 reguleres situasjoner hvor eiendommer er solgt med en generell ansvarsfraskrivelse, gjerne et «som den er»-forbehold.
Etter lovendringen er det innført en prinsipielt viktig endring i et nytt § 3-9 annet ledd, som forbyr slike generelle ansvarsfraskrivelser ved forbrukerkjøp.
4.6. Presisering av kjøpers undersøkelsesplikt og forskriftshjemmel for tilstandsrapport
Etter § 3-10 utgjør forhold som kjøper kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått, ikke en mangel. Bestemmelsen presiserer kjøpers undersøkelsesplikt og skal blant annet bevisstgjøre kjøper om at man må sette seg grundig inn i salgsdokumentasjon.
5. Kjøpers krav ved avtalebrudd
Ved forsinket oppfyllelse fra selgers side, kan kjøper blant annet kreve oppfyllelse etter § 4-2, heve etter § 4-3, kreve erstatning etter § 4-5 eller holde kjøpesummen tilbake etter § 4-6.
Dersom det foreligger mangel ved eiendommen, kan kjøper blant annet kreve retting etter § 4-10, prisavslag etter § 4-12, heving etter § 4-13, erstatning etter § 4-14 eller holde tilbake kjøpesummen etter § 4-15.
Kjøper har etter § 4-19 en reklamasjonsplikt. Bestemmelsen oppstiller både en relativ og absolutt frist.
6. Selgers krav ved avtalebrudd på kjøpers side
Selger kan gjøre krav gjeldende mot kjøper dersom kjøper ikke oppfyller sine forpliktelser etter avtalen. Det mest praktiske eksempelet på kjøpers mislighold er betalingsmislighold.
Selger kan kreve oppfyllelse etter § 5-2, heve etter § 5-3, kreve erstatning etter § 5-4, holde tilbake ytelsen etter § 5-5 eller kreve renter etter § 7-3.
7. Forventet avtalebrudd
Ved forventet avtalebrudd kan partene stanse oppfyllelse etter § 6-1 eller heve avtalen etter § 6-2, på nærmere gitte vilkår.
8. Erstatning
Lovens kapittel 7 inneholder bestemmelser om erstatning. Erstatning skal svare til det økonomiske tap parten har hatt som følge av avtalebruddet, men bare tap den ansvarlige med rimelig grunn kunne ha regnet med som en mulig følge av avtalebruddet omfattes.
Parten plikter å avgrense tapet gjennom rimelige tiltak. Det er også adgang til lemping av erstatningen dersom den er urimelig for den ansvarlige part.
Hvis kjøpesummen ikke betales i tide, kan det kreves rente og erstatning for rentetap etter forsinkelsesrenteloven.
