Høyesterett har avgjort at som hovedregel må 90 prosent av aksjene i et eiendomsselskap komme på andre hender for å utløse en avtalt forkjøpsrett til fast eiendom. Partene kan likevel avtale noe annet.
I mange tilfeller er det praktisk å avtale forkjøpsrett til fast eiendom. Det kan ofte variere hvor detaljerte avtaler som ligger til grunn. Løysningsrettslova kommer til anvendelse for forkjøpsretter dersom ikke noe annet er avtalt. Næringseiendommer er typisk eid av eiendomsselskaper hvis eneste formål er å eie den aktuelle eiendommen, og overdragelse av næringseiendommer skjer ofte ikke ved et direkte salg av eiendommen, men i stedet ved at aksjene i eiendomsselskapet skifter eier. På denne måten sparer kjøper dokumentavgift, og driften i eiendomsselskapet kan videreføres uendret uten behov for å reforhandle leiekontrakter o.l. Hvis det er et eiendomsselskap som har avtalt forkjøpsrett til en eiendom selskapet eier, blir det et spørsmål om når salg av aksjer utløser eiendomsretten.
Dette spørsmålet måtte Høyesterett ta stilling til i HR-2023-1250-A. To selskaper som eide næringseiendommer i Bremanger hadde avtalt gjensidig forkjøpsrett. Etter at det ene eierselskapet fikk økonomiske vanskeligheter, innløste den opprinnelige aksjeeieren i dette selskapet en del av sine aksjer, samtidig som tre nye aksjeeiere tegnet seg for nye aksjer. Den opprinnelige aksjeeieren ble sittende igjen med en tredjedel av aksjene i selskapet. Spørsmålet var om dette utløste forkjøpsretten.
Høyesterett tok utgangspunkt i løysningsrettslovas § 11, 5. avsnitt, som bestemmer følgende:
«Hefter forkjøpsrett på ein eigedom som høyrer til eit selskap, kan retten til å løyse eigedomen gjerast gjeldande når ein så stor del av aksjane eller selskapspartane skifter eigar at styringsretten i selskapet kjem på andre hender.»
I denne saken var det et spørsmål om hvorvidt innløsning og nytegning av aksjer innebar at aksjene «skifter eigar» og dessuten hvor stor andel av aksjene som må overdras for at «styringsretten i selskapet» regnes som overdratt. Lignende spørsmål kan oppstå ved fusjon og fisjon. Høyesterett påpekte at et ordinært salg naturligvis vil innebære at aksjene skifter eier. Men Høyesterett behøvde ikke ta stilling til om innløsning og nytegning innebar at «aksjane … skiftar eigar»etter løsningsrettsloven.
For Høyesterett var det avgjørende at «styringsretten i selskapet» ikke var kommet på andre hender som følge av endringene|. Høyesterett la ikke vekt på aksjelovens flertallsregler eller definisjon av «bestemmende innflytelse». Høyesterett fant at det i stedet må vurderes om realiteten er at eiendommen er overdratt til nye eiere – dvs. om «aksjeoverføringene … er så omfattende at de kan likestilles med overføring av den faste eiendommen». Høyesterett fant at hovedregelen være at 90 % av aksjene må overføres til nye eiere for at styringsretten i selskapet anses overdratt og forkjøpsretten utløses.
Det er verdt å merke seg at Høyesterett åpner for at det i tillegg til å vurdere hvor mange stemmeberettigede aksjer som er overdratt, også må legges vekt på vedtak i selskapet og på aksjonæravtaler som påvirker hvem som styrer selskapet, samt på om eierskapet etter overføringen er konsentrert på én eller få aksjonærer eller om det er spredt tynnere.
For parter som ønsker forutberegnelighet, er det ett råd som gjelder – å skrive gode avtaler som regulerer i hvilke tilfeller forkjøpsrett til eiendommen «smitter over» på aksjene i selskapet.
Tonje Nesheim
tn@forsberglaw.no
