Tilbake

Nyhetsbrev nr. 1 / 2012

Nord-Gudbrandsdal tingrett måtte nylig ta stilling til et spesielt spørsmål – kan spøkelser utgjøre en mangel ved en eiendom? Nei svarte retten. Årsak? Det var ikke mulig å bevise at det fins spøkelser.

Kort tid etter å ha kjøpt et hus ble kjøperen gjort oppmerksom på at det spøkte i huset. En tidligere leietager hadde opplevd en rekke mystiske hendelser. Kjøperen tok med en person med spesielle evner på befaring, og denne personen ga uttrykk for at det var gjenferd der. Kjøperen nektet deretter å betale kjøpesummen, og selgeren tok saken inn for retten. Kjøperen anførte at det var en mangel ved eiendommen at selgeren ikke hadde opplyst at det spøkte i huset.

​Utgangspunktet ved kjøp og salg av eiendom er at når selgeren aksepterer kjøperens bud, skal begge parter oppfylle avtalen. Bare i tilfeller hvor det foreligger en vesentlig mangel, kan kjøpet heves. Ved kjøp av fast eiendom regnes det som en mangel at kjøperen ikke får opplysninger om omstendigheter ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få.

​Retten fant at selgeren visste at andre hadde opplevd mystiske hendelser i huset, og retten mente at kjøperen hadde interesse av å få opplysninger om de mystiske hendelsene. Så langt kunne det tyde på at kjøperen ville gis medhold. Men retten tok deretter stilling til det grunnleggende spørsmålet, nemlig hva er det som i det hele tatt kan utgjøre en mangel.

Normalt er det fysiske forhold ved en eiendom som utgjør en mangel.

Dersom selgeren f.eks. kjenner til en skjult vannlekkasje, skal kjøperen få vite om den. Men kjøperen kan også ha krav på å få opplysninger om hendelser som har skjedd på en eiendom, f.eks. om det har skjedd drap eller andre ubehagelige hendelser på eiendommen. Dette var tilfellet da Orderud-gården ble solgt. Kjøperen kjente ikke til drapene som hadde skjedd der, og fikk medhold i at dette var opplysninger selgeren skulle gitt.

​Tingretten mente imidlertid at det avgjørende var om hendelsene på eiendommen kunne bevises eller ikke, og fant at selgerens opplysningsplikt måtte begrenses til hendelser som kunne etterprøves. Kjøperen kunne ikke bevise at det var spøkelser i huset han hadde kjøpt, og retten konkluderte med at selgeren ikke hadde opplysningsplikt om ”en mulig omstendighet som det ikke en gang er allmenn aksept for at eksisterer i det hele tatt. Noen tror på spøkelser – andre gjør det ikke.”

​Det forelå dermed ingen mangel, og kjøperen måtte betale kjøpesummen.

​

Tonje Nesheim
tn@forsberglaw.no

Justisdepartementets høringsforslag om standardisert personerstatning innebærer både ”tak” og ”gulv” for beregning av tap i fremtidig inntekt. Inntekter over 19 G (kr. 1,56 mill) vil ikke gi erstatning, mens tap for inntekter under 5 G uansett beregnes etter årsinntekt på 5 G.

Utgangspunktet etter gjeldende rett er at skadelidte skal ha erstattet sitt fulle tap. Departementet påpekte i mandatet til høringsutvalget at dette prinsippet har medført tildels tidkrevende, konfliktfylte og kostbare prosesser. Departementet peker på at det derfor samfunnsøkonomisk kan lønne seg å legge om systemet til standardiserte erstatningssummer.

Et hovedprinsipp i forslagene er at erstatning for tap i fremtidig inntekt knyttes til Folketrygdens grunnbeløp (kr. 82 122 pr. mai 2012). Skadelidtes inntekt på skadetidspunktet utgjør et visst antall G, som brukes til å avlese skadelidtes tap i fremtidig inntekt ved å gå inn i tabeller som angir erstatningssummen basert på skadelidtes alder og inntekt da skaden skjedde.

For tap i fremtidig inntekt skal inntekter over 19 G pr. år (ca. 1,55 mill.) ikke gi rett til erstatning. Samtidig skal alle skadelidte som har tilknytning til arbeid og utdannelse, få erstatningen beregnet ut fra minst en inntekt på 5 G pr. år (ca. 410 000 kr.), uavhengig av om skadelidte faktisk har eller kan påregnes å få en slik inntekt.

Etter gjeldende rett gjelder det allerede et unntak fra regelen om utmåling av full erstatning ved utmåling av standardisert erstatning for skade på barn og for ménerstatning. For ménerstatning foreslås det ikke store endringer, men en interessant nyordning er innføring av erstatning for smerte eller sykdom som ikke gir krav på ménerstatning. Smerteerstatning utmåles med 0,007 G for hver av de første syv dagene tilstanden varer, deretter med 0,0025 G for hver dag. Smerteerstatning kan utbetales også om det ikke foreligger sykdom, forutsatt at skadelidte er utsatt for ”betydelig smerte”. Som eksempel nevnes at f.eks. markert smertefulle allergiske reaksjoner på hårbehandling kan gi krav på erstatning.

For barn heves grensen for standardisert erstatning fra 16 til 19 år. Inntektstap til og med det året skadelidte fyller 21 år erstattes med et antall G som fastsettes i en forskrift, mens beregningsgrunnlaget settes til en standardisert inntekt på 6 G pr. år fra året etter at skadelidte fylte 21 år.

For allerede lidt tap skal det fortsatt utmåles full erstatning, også for høyere inntekter. Det er nok mange som har forståelse for ønsket om å standardisere erstatningene for å redusere kostnadene og tiden det tar å få en avgjørelse av krav på tap i fremtidig inntekt. Men det er nok ikke alle som har like stor forståelse for at det overhodet ikke skal kunne gis erstatning for inntektstap ut over 19 G pr. år.

Per Forsberg
pf@forsberglaw.no

Høyesteretts dom om oppsigelse av to fotballspillere i Notodden Fotballklubb viser at selv ikke en kombinasjon av nedrykk og sviktende sponsorinntekter gir grunnlag for oppsigelse av midlertidig ansatte fotballspillere.

De to profesjonelle fotballspillerne var midlertidig ansatt i Notodden Fotballklubb i 100 % stillinger. På grunn av sviktende økonomi gikk fotballklubben til 50 % oppsigelse av spillerne. Den sviktende økonomien skyldtes særlig at klubben rykket ned fra Adecco-ligaen til 2. divisjon, og at hovedsponsoren reduserte sin støtte kraftig.

Fotballspillerne aksepterte ikke den delvise oppsigelsen, og krevde erstatning. Det fikk de medhold i.

Høyesterett vurderte først om oppsigelsesadgangen måtte baseres på arbeidsmiljølovens bestemmelser om saklig oppsigelse, eller om den kunne baseres på avtalene mellom fotballspillerne og klubben. Arbeidsmiljøloven fastsetter som utgangspunkt at midlertidig ansatte ikke kan sies opp i kontraktsperioden, med mindre noe annet er avtalt.

Ansettelsesavtalene var basert på Norges Fotballforbunds standardavtale for profesjonelle fotballspillere, og fastsatte I utgangspunktet kunne kontraktene ikke sies opp i kontraktsperioden, men det var avtalt unntak bl.a. når klubbens økonomi ”svikter vesentlig” i forhold til ”realistisk oppsatt budsjett”. Videre viste avtalen til ”det til enhver tid gjeldende overgangsreglement”, hvor det fremgår at klubben kan si opp en tidsbegrenset kontrakt dersom det foreligger saklig grunn etter arbeidsmiljøloven.

Flertallet på tre dommere i HR mente at de øvrige bestemmelsene om oppsigelsesadgang i avtalene ville miste mye av sin mening dersom klubben bare kunne si opp når det forelå saklig grunn etter arbeidsmiljøloven. Mindretallet på to dommere mente at arbeidsmiljølovens krav om saklig grunn er en absolutt skranke for arbeidsgivers rett til oppsigelse.

Både flertallet og mindretallet kom imidlertid til samme resultat. Flertallet tolket avtalene slik at det måtte foreligge en ”vesentlig” svikt i klubbens økonomi, og at denne svikten måtte vurderes i forhold til ”realistisk oppsatt budsjett”. Det var klart at det forelå en ”vesentlig” svikt i klubbens økonomi.

Høyesterett avfeide raskt at økonomisk svekkelse av klubben som følge av nedrykk kunne gi grunnlag for oppsigelse, og begrunnet dette med at risikoen for nedrykk gjelder alle lag. Når det gjaldt reduksjonen av sponsorbidrag, fastslo Høyesterett at når det ikke foreligger avtale om sponsorinntekter, men utelukkende en forhåpning om det, er det klubben, og ikke spillerne som må bære risikoen for dette. I dette tilfellet hadde sponsoren bidratt økonomisk til klubben i syv år, men engasjementet hadde de siste årene vært begrenset til ett år av gangen. Klubben hadde da ikke hadde annet enn en forventning om at sponsorinntekten ville fortsette, og dette ga ikke grunnlag for oppsigelse.

Tonje Nesheim
tn@forsberglaw.no

Fristen for den årlige generalforsamlingen, som etter aksjeloven skal avholdes senest 30. juni hvert år, er rett rundt hjørnet. Dessuten må regnskapene sendes inn senest innen 1. august. Etternølere bør derfor snarest innkalle til generalforsamling.

Styret skal sørge for å kalle inn til generalforsamling minst en uke før møtet hvis ikke vedtektene har en lengre frist. Årsregnskapet, årsberetningen og eventuelt revisjonsberetningen skal senest en uke før generalforsamlingen sendes til hver aksjeeier med kjent adresse. Det er praktisk at dette gjøres sammen med innkallingen.

​Generalforsamlingen kan bare behandle saker hvor innkallingen klart angir de saker som skal behandles på generalforsamlingen. Forslag som kommer opp under “eventuelt”, kan derfor ikke brukes til å treffe vedtak. Årsregnskap og andre saker som etter lov eller vedtekter skal behandles, f.eks. årsregnskapet, kan likevel behandles selv om de ikke er ført opp i innkallingen.

​Elektronisk kommunikasjon (e-post) kan benyttes til innkalling hvis aksjonæren uttrykkelig har akseptert dette. Selv om det ikke er gitt uttrykkelig samtykke, vil en innkalling på e-post likevel være gyldig det er på det rene at innkallingen faktisk er kommet frem til aksjonæren innen fristen.

​I utgangspunktet må generalforsamlingen holdes som fysisk møte. For aksjeselskaper med mindre enn 20 aksjonærer kan det likevel avholdes generalforsamling uten fysisk møte, ved sirkulasjon av dokumentene til aksjonærene. Det forutgående styremøtet som skal behandle årsregnskapet, må likevel alltid avholdes som fysisk møte.

​Selskapets aksjonærer har selvsagt rett til å møte og stemme på generalforsamlingen, enten selv eller gjennom fullmektig. Videre har styrelederen og daglig leder plikt til å være til stede på generalforsamlingen, og har rett til å uttale seg. Andre styremedlemmer enn styrets leder har møterett, men ikke møteplikt. Revisor skal møte på generalforsamlingen når saker som skal behandles er av en slik art at dette må anses som nødvendig. Ellers har revisor møterett.

​Styrets leder, eventuelt en som styret har utpekt, åpner generalforsamlingen med mindre annet er bestemt i vedtektene. Den som åpner møtet, sørger for å velge en møteleder. De fremmøtte aksjonærer har stemmerett i denne avstemningen med mindre møteåpneren bestemmer at en eller flere av dem ikke har stemmerett, f.eks. hvis det er tvil om en fremmøtt har gyldig fullmakt fra den aksjonæren har hevder å representere.

​Møtelederen, som ikke behøver være aksjonær eller styremedlem, skal oppta en fortegnelse over de møtende aksjonærer. Hvis aksjonærene er uenige med møtelederen om hvilke aksjonærer som møter, f.eks. fordi de mener at en fremlagt fullmakt likevel er gyldig, kan de overprøve møtelederens beslutning. Møtelederen skal sørge for forslagene i innkallingen blir behandlet og for å føre protokoll over vedtakene.

​

Terje Hensrud
th@forsberglaw.no