Tilbake

Nyhetsbrev nr. 1 / 2011

Utbyggere som regner med at eldre villaklausuler i praksis alltid er bortfalt når utbygging skjer i overensstemmelse med reguleringsplan, bør tenke seg om en gang til. Høyesterett kom nylig til at bygging av boligblokker på en villatomt i strid med en villaklausul medførte erstatningsansvar selv om det ikke forelå økonomisk tap.

Bakgrunnen for saken var at entreprenørfirma hadde fått godkjent en privat reguleringsplan for fire tre- og fireetasjes boligblokker på en større villatomt. Tomten og en rekke andre villaer i området var underlagt en negativ strøksservitutt fra 1911 som bare tillot villamessig bebyggelse på høyst to etasjer. En av naboene protesterte og advarte entreprenøren om at utbygging ville være i strid med villaklausulen.

Oslo kommune tok ikke protester mot reguleringsplanen til følge fordi servitutten dreide seg om private rettighetsforhold. Etter at rammetillatelse ble gitt, begjærte naboen midlertidig forføyning med krav om å stoppe utbyggingen og fikk medhold av Oslo byfogdembete. Etter anke til lagmannsretten fikk imidlertid entreprenøren medhold. Naboen reiste deretter søksmål for Oslo tingrett med krav om at entreprenøren skulle nektes å bygge i samsvar med utbyggingsplanen. Kort tid deretter fikk entreprenøren igangsettingstillatelse og satte i gang byggingen. Etter kort tid frifant tingretten entreprenøren, men under adskillig tvil.

​Naboen anket til lagmannsretten, som under tvil fant at byggingen hadde vært i strid med servitutten. Saken ble anket til Høyesterett, og der gjaldt anken bare spørsmålet om servitutten var bortfalt som følge av at den var i strid med reguleringsplanen. Det var altså rettskraftig avgjort at servitutten ikke var bortfalt på grunn av den generelle utviklingen i området. Høyesterett kom i 2008 til at servitutten ikke var bortfalt fordi den delvis var i strid med reguleringsplanen. Dermed var det rettskraftig avgjort at entreprenøren hadde bygget i strid med villaklausulen.

​Deretter reiste naboen ny sak med krav om erstatning sammen med noen andre naboer. I tingretten ble han tilkjent fire millioner i erstatning, mens han i ankesaken i lagmannsretten ble tilkjent et adskillig mer beskjedent beløp på kr. 700 000,- for ikke-økonomisk tap. Lagmannsretten fant det ikke dokumentert at naboen hadde hatt et økonomisk tap.

​Naboen ga seg ikke og anket til Høyesterett. Anken gjaldt rettsanvendelsen over krav om erstatning etter servituttlovens § 17 og kompensasjon etter ulovfestede berikelsesregler. Høyesterett kunne ikke prøve spørsmålet om erstatning for økonomisk tap fordi det ikke var anket over faktum.

​Høyesterett tilkjente naboen en erstatning på kr. 1,5 millioner for ikke-økonomisk tap og dessuten saksomkostninger. Avgjørende for Høyesterett var at servituttlovens § 17 ikke bare skal verne rettighetshaver mot økonomisk tap, men også for ulemper av ikke-økonomisk karakter. Erstatningsbestemmelsen i servituttlovens § 17 bygger på reparasjons- og prevensjonshensynet. Naboen hadde derfor krav på å få reparert krenkelsen av sine ideelle bointeresser i form av utsikt, beskyttelse mot innsyn og gode solforhold.

​

Per Forsberg
pf@forsberglaw.no

Finansdepartementet foreslår viktige forenklinger i reglene for når fusjon, fisjon og andre reorganiseringer kan gjennomføres skattefritt. Faren for skatteplikt som følge av selskapsrettslige eller regnskapsrettslige feil blir vesentlig redusert.

Skatteloven inneholder en rekke bestemmelser om skattefritak for reorganiseringer på nærmere vilkår. Fusjoner eller fisjoner må f.eks. være lovlig gjennomført etter selskapsrettlige og regnskapsrettslige regler. Vesentlige brudd på selskapsrettslige saksbehandlingsregler kan lede til skatteplikt. Dessuten vil feil valg av regnskapsprinsipp for transaksjonen (transaksjonsprinsippet eller kontinuitetsprinsippet) også kunne medføre skatteplikt.

​Departementet har nå foreslått å oppheve vilkåret om at fusjonen eller fisjonen skal være lovlig etter selskapsrettslige og regnskapsrettslige regler. Dette innebærer en betydelig reduksjon av den skattemessige risikoen ved slike transaksjoner, ikke minst fordi det etter de gjeldende regler har vært vanskelig å vurdere hva som har vært så uvesentlige selskaps- eller regnskapsrettslige feil at de likevel ikke har medført skatteplikt.

​Forslaget innebærer imidlertid ikke ”fritt frem” til selv å velge metode for transaksjonene. Skatteloven viser fortsatt til aksjelovens regler om fusjons- og fisjonstyper, og brudd på disse bestemmelsene vil fortsatt kunne medføre skatteplikt.

​Et annen vesentlig endring er at Finansdepartementet har foreslått å tillate skattefrie fusjoner og fisjoner over landegrensene. Slike transaksjoner er i dag undergitt skatteplikt, men det er anledning til å søke om skattefritak (skattelempe) for enkeltsaker. Gjennom forslaget til nye regler blir slike transaksjoner betydelig enklere å gjennomføre. Departementet har også foreslått skattefritak ved utflytting av selskaper innenfor EØS-området, bl.a. for etablering av såkalte SE-selskaper (europeiske selskaper).

​Finansdepartementet foreslår også en utvidelse av reglene for konserninterne overføringer mellom aksjeselskaper til også å omfatte visse overføringer mellom filialer i Norge og utlandet. Det er også foreslått enkelte andre justeringer av reglene om skattefrie reorganiseringer.

​Skatteloven § 14-90 inneholder en bestemmelse om avskjæring av skatteposisjoner i tilfeller der transaksjoner hovedsakelig er motivert ut fra ønsket om å benytte vedkommende skatteposisjon. Bestemmelsen videreføres med enkelte endringer, bl.a. vil også deltagerlignede selskaper (ANS, DA, KS) bli omfattet av bestemmelsen.

​For de fleste endringene er det foreslått ikrafttredelse i 2011. Endringene i skatteloven § 14-90 foreslås imidlertid satt i kraft med virkning fra og med inntektsåret 2012. Saken er nå til behandling i Stortinget.

​

Svein Egil L. Heikvam
seh@forsberglaw.no

Forslaget til endringer i aksjeloven vil sammen med begrensninger i revisjonsplikten bety en vesentlig forenkling for næringsdrivende som vil drive virksomhet gjennom aksjeselskap. Forslaget til endringer i aksjeloven har nå vært på høring, og Stortinget har vedtatt forslaget om begrensning av revisjonsplikten for AS’er.

Forslaget til endringer i aksjeloven gjelder bl.a. forenklinger ved stiftelse av selskapet. Det skal legges bedre til rette for elektroniske løsninger, bl.a. skal stiftelsesdokumenter og vedlegg kunne undertegnes elektronisk i Altinn. Videre foreslås det å senke kravene til vedtektenes innhold og å sløyfe kravet om å utarbeide åpningsbalanse og at revisor skal bekrefte innbetalt aksjekapital. I stedet skal det være tilstrekkelig at en finansinstitusjon bekrefter innbetalt aksjekapital. Endelig foreslås det å oppheve forbudet mot at omkostninger ved stiftelsen tas fra aksjekapitalen.

​Når det gjelder aksjekapitalens størrelse, foreslås det å senke minste kapital fra NOK 100 000 til NOK 30 000. Sett i sammenheng med forslaget om at stiftelsesomkostningene kan belastes aksjekapitalen, innebærer dette at kravet til aksjekapital i realiteten er sterkt begrenset. Videre foreslås det at inntil halvparten av aksjekapitalen ut over minstekravet på NOK 30 000 kan innbetales etter stiftelsen,. Styret skal kunne innkalle resten med 4 ukers frist.

​Det foreslås også vesentlige endringer for utdeling av utbytte. Overkursfond skal regnes som fri egenkapitalen og inngå i utbyttegrunnlaget, og grunnlaget for utdeling av utbytte endres slik at det blir mer fokus på selskapets reelle egenkapital og likviditet. Det åpnes også for utbytte basert på mellombalanser gjennom året slik at kravet til regnskap fra fjoråret oppheves.

​For å unngå å måtte utstede nye aksjer ved kapitalforhøyelse og slette aksjer ved kapitalnedsettelse, foreslås det å åpne for brøkdelsaksjer, dvs. aksjer som er bundet til en viss andel av aksjekapitalen, og ikke som i dag til nominelle verdier. Begrensningen på 10 % av aksjekapitalen for selskapets kjøp av egne aksjer, foreslås opphevet, og forbudet mot at selskapet finansierer/stiller sikkerhet ved kjøp av aksjer i selskapet mykes opp.

​Når det gjelder selskapets organisasjon, foreslås det at også aksjeselskaper med aksjekapital på over NOK 3 mill. selv kan avgjøre om det skal ha daglig leder og om det skal ha et styre med bare ett medlem mot å velge mist ett varamedlem. Videre skal de formelle krav til avholdelse av generalforsamling mykes vesentlig opp og styret skal kunne behandle alle saker uten å møtes fysisk.

​Dersom disse forslagene blir vedtatt, vil næringsdrivende som driver virksomhet i mindre aksjeselskaper kunne drive under tilnærmet samme vilkår som næringsdrivende i Sverige og Danmark, etter at Stortinget nylig vedtok lovforslaget om begrensning av revisjonsplikten. I aksjeselskaper kan generalforsamlingen heretter med 2/3 flertall beslutte at selskapets regnskaper ikke skal revideres hvis selskapets driftsinntekter er mindre enn NOK 5 mill., balansesummen er mindre enn NOK 20 mill. og gjennomsnittlig antall ansatte er maksimalt 10 årsverk.

​

Terje Hensrud
th@forsberglaw.no

Høyesterett fastslo nylig i en dom at det var inngått bindende avtale om leie av forretningslokaler selv om avtalen ikke var signert. Hovedspørsmålene var om daglig leder kunne binde selskapet og om det var kommet i stand avtale selv om leieavtalen ikke var undertegnet. Et signeringsforbehold for en fremforhandlet avtale må komme tydelig frem.

Saken dreide seg om et større revisjonsfirma hvor ved daglig leder for en av firmaets avdelinger hadde inngått avtale om en femårs leiekontrakt til en verdi av kr. 2,75 mill. Gårdeieren og den daglige lederen førte relativt detaljerte forhandlinger om kontrakten i et halvt års tid. Det ble utarbeidet utkast til leieavtale, og utkastet var gjenstand for endringer under marsjen. Som følge av forhandlingene ble det etablert enighet om en avtaletekst, og avtalen ble sendt til revisjonsfirmaet sentralt for signering. Ledelsen i selskapet konkluderte imidlertid med at de ikke ønsket å leie lokalene og signerte derfor heller ikke avtalen.

Gårdeieren mente det var inngått bindende avtale og brakte saken inn for retten.

Høyesterett tok først stilling til om daglig leder var legitimert utad til å inngå leieavtalen på vegne av revisjonsfirmaet. I utgangspunktet ville nok dette ligge utenfor den myndighet vedkommende har som daglig leder etter aksjeloven. Høyesterett la imidlertid til grunn at aksjeloven må suppleres med avtalelovens fullmaktsregler. Selv om han ikke hadde intern hadde fullmakt, kom Høyesteretts flertall til at han likevel var legitimert til å inngå slik avtale. Flertallet la særlig vekt på at det var daglig leder som hadde inngått avtalen (selv om dette alene ikke var nok), at avtalen var relativt begrenset, at en e-post fra innkjøpssjefen i revisjonsfirmaet kunne gi inntrykk av at daglig leder hadde avtalekompetanse, og at selskapet var nærmest til å bære risikoen for at en ansatt opptrådte som om han hadde kompetanse.

Når det var fastslått at daglig leder i dette tilfelle kunne binde selskapet, ble neste spørsmål om bindende avtale var inngått selv om avtalen ikke var signert. Flertallet kom til at avtale var inngått. Det ble lagt vekt på at alle vesentlige forhold i avtalen var avklart og avtaletekst utformet, at daglig leder hadde gått langt i å signalisere at avtalen var i orden, at gårdeier hadde innrettet seg som om avtale var inngått, og at dette var synbart for revisjonsfirmaet. Flertallet kom videre til at utleier var i aktsom god tro om at daglig leder hadde fullmakt, og at avtale var inngått. En uttalelse fra daglig leder om at kontrakten skulle signeres sentralt, var ikke et tilstrekkelig klart signeringsforbehold.

Thor Christian Moen
tcm@forsberglaw.no