Ved inngåelse av leiekontrakter for næringslokaler er utgangspunktet at husleieloven gjelder. Husleieloven trekker imidlertid et viktig skille mellom utleie av boliger, og annen utleie av eiendom: For utleie av boliger er store deler av loven ufravikelig, dersom avtalte vilkår for leietaker er mindre gunstige enn loven, mens for utleie av næringslokaler (og alle andre lokaler som ikke brukes til bolig) er det stor grad av avtalefrihet.
Hva kan avtales fritt og hvilke avvik er ikke tillatt?
Ved leie av næringslokaler kan det aller meste kan altså avtales fritt. Dette gjelder for eksempel leien og andre tilleggsutgifter, leiekontraktens varighet, ansvar for vedlikehold, depositum og annen sikkerhetsstillelse og tvisteløsning.
Ettersom avtalefriheten ved næringsleie er omfattende, er det kanskje enklest å bli bevisst hvilke avvik fra loven som ikke er lovlige.
Den uttømmende listen over ufravikelige bestemmelser er paragrafene §§ 1-1 til 1-4, 4-1, 4-4, 4-6, 9-7, 9-8, 9-10, 12-3 og 12-4 og hele kapittel 13. Disse kan ikke fravikes, jf. § 1-2 annet ledd.
Her skal vi ikke gjennomgå samtlige bestemmelser, men løfter fram de viktigste praktiske følgene:
- Man kan ikke avtale generelt at husleieloven ikke gjelder – avvik fra husleieloven må avtales spesifikt.
- Husleielovens bestemmelse om leieprisvern gjelder, noe som betyr at det er ulovlig å avtale «urimelig» leie. Men her er det slingringsmonn for hva som skal til for å si at en leiepris faktisk er «urimelig» (§ 4-1). Det holder ikke at part kan vise til lignende lokaler som leies ut dyrere eller billigere – man må kunne sannsynliggjøre at avtalen avviker klart fra markedspris, uten at avviket har noen rimelig begrunnelse.
- En oppsigelse av leieavtalen må følge husleielovens formkrav: Utleier må si opp skriftlig, begrunne oppsigelsen, og opplyse om mulighet til protest fra leietaker. Leietaker kan få tilsidesatt en ugyldig oppsigelse (§ 9-7, 9-8).
Noen av de vanligste avvikene fra husleieloven ved næringsleie
Tilbakehold av leie
Særlig vanlig er det å avtale at leietaker ikke kan tilbakeholde leie dersom leietaker vil rette et krav mot utleier. Det betyr at utleier sikrer seg å få betalt for leien uansett. Hvis leietaker vil fremme et krav på grunn av f.eks. mangler ved lokalene, må leietaker altså forfølge dette kravet samtidig som man fortsetter å betale husleie. Dette er et tillatt avvik fra husleieloven § 2-15 som ellers bestemmer at leietaker har rett til tilbakehold av leie.
Forlengelsesklausul
Det er vanlig at man avtaler en tidsbestemt leieavtale, som altså har et tydelig definert sluttidspunkt. Alternativet er en tidsubestemt avtale som løper på ubestemt tid.
Når det avtales tidsbestemte leieforhold, er det samtidig vanlig for næringslokaler at man avtaler en klausul der leietaker har en ensidig rett til å forlenge leieforholdet for et bestemt antall år. Det gir en god forutsigbarhet for begge parter, og gjør det lettere for leietaker å binde seg til valg av lokaler for bedriften når man vet at man kan velge å bli værende.
Velger man en slik klausul, anbefales det for begge parter at man er tydelig om vilkårene for forlengelse: Når må leietaker varsle om at de ønsker forlengelse? Hvilken pris kan utleier kreve ved forlengelse? Skal det f.eks. være indeksregulert, eller markedspris på forlengelsestidspunktet? Hvordan definerer man evt. «markedspris», hvis man ikke blir enige? Her er det lurt å avtale uttrykkelige kriterier, som f.eks. at begge parter kan kreve takstnemnd etter nærmere vilkår.
Betaling for fellesutgifter
Det er vanlig å avtale at leietaker betaler en forholdsmessig andel av fellesutgifter i bygningen ved leie av næringslokaler. Hovedregelen i loven er at slike utgifter er inkludert i leien, jf. § 3-7, og dette vil gjelde dersom man ikke avtaler annet.
Ansvar for vedlikehold
Ansvar for vedlikehold er gjerne regulert i større detalj i avtaler om næringsleie, og er viktige deler av avtalen.
Skal leietaker for eksempel stå for snømåking, vedlikehold av fasader eller lignende? Stiller utleier med vaktmestertjenester som betales gjennom fellesutgifter, eller skal leietaker være ansvarlig for å stå for slike oppgaver? Hvilken plikt skal leietaker ha til å foreta utskiftninger?
Det er typisk at leietaker påtar seg flere vedlikeholdsoppgaver hvis leietakeren leier en hel bygning. Dersom leieforholdet gjelder kontorlokaler i et større forretningsbygg med mange lokaler, vil det ikke være praktisk at hver enkelt leietaker står ansvarlig for oppgaver i fellesarealene. Da er dette typiske tjenester som utleier står for som en del av avtalen, mot betaling av fellesutgifter. Men om leieforholdet for eksempel omfatter en selvstendig lagerbygning, fabrikklokaler e.l., er det vanlig at leietakeren påtar seg vedlikeholdet i større omfang.
Innvendig vedlikehold i lokalene er det uansett vanlig at leietaker påtar seg, gjerne slik at lokalene skal settes i den stand de var ved overtakelse når leieforholdet avsluttes.
Tvisteløsningsregler
Utgangspunktet i loven er at søksmål kan tas ut ved den domstolen i rettskretsen hvor eiendommen ligger, jf. tvisteloven § 4-5 første ledd.
For profesjonelle parter kan det være hensiktsmessig å avtale at tvister avgjøres ved voldgift, i stedet for de alminnelige domstolene. Dette må i tilfelle avtales i leieavtalen, og avtalen må sette klare rammer for når og hvordan voldgiftsprosessen skal foregå. Tvisteløsning ved voldgift fører ofte til ekstra kostnader ved dette sammenlignet med offentlige domstoler, men partene kan oppnå fordeler ved at dommeren har spesialkompetanse, ved at tvisten løses raskere og ved at avgjørelsen er hemmelig.
Hva skjer om man likevel avtaler avvik, der loven er ufravikelig?
Dersom leieavtalen inneholder bestemmelser som ikke er tillatt etter husleieloven, vil den aktuelle enkeltbestemmelsen i avtalen bli ugyldig. Selve leieavtalen blir derimot ikke automatisk ugyldig, selv om en eller flere enkeltbestemmelser er ulovlige.
Avtalen ellers vil altså fortsette å gjelde, med unntak for de punktene som er i strid med loven. De aktuelle punktene vil da i stedet være regulert av de ufravikelige bestemmelsene i husleieloven i stedet. Men dersom avtalen generelt bærer preg av at hele husleieloven fravikes, kan man bevege seg mot at hele avtalen kan bli ugyldig.
Oppsummering
Både som utleier og leietaker av næringslokaler er det viktig å være bevisst at avtalefriheten er omfattende ved leieavtaler av næringslokaler. Det gir stor fleksibilitet, og muligheter for å skreddersy en avtale som passer for hvert enkelt leieforhold, og interessene til bedriften. Samtidig er det ekstra viktig å være påpasselig med at avvik fra husleieloven bør utformes med størst mulig presisjon, slik at man unngår dyre og tidkrevende tvister om avtalevilkårene.
Ta gjerne kontakt med oss i Advokatfirmaet Forsberg AS for bistand med utforming av leieavtaler for næringslokaler, eller gjennomgang og kvalitetssikring!
